캐나다 주택구매, 내년 1월 1일부터 가시밭길 되나

스트레스 테스트 강화... 대출 이자+2%로 점검

밴쿠버 올림픽 선수촌 아파트
밴쿠버 올림픽 선수촌 아파트

내년 1월 1일부터 캐나다에서 모기지(주택담보대출)를 이용하려면, 누구나 스트레스 테스트를 통과해야 한다. 캐나다 금융감독원(OSFI)은 17일 스트레스 테스트 강화 규정을 담은 가이드라인 B-20를 발표했다. 금감원 가이드라인은 모든 금융기관이 준수해야 한다. | JoyVancouver 🍁 | 권민수

실제 이용 금리보다 더 높은 금리로 상환 능력 측정하게 돼

모기지 스트레스 테스트는 높은 금리를 가정해 돈을 빌리려는 사람의 상환 능력을 점검하는 방법이다. 2018년 1월 1일 전까지는 현재 규정대로 다운페이먼트를 구매 가격 20% 이하로 하는 모기지 이용자만 스트레스 테스트 대상이다.

내년 1월 1일부터는 캐나다 중앙은행이 발표하는 5년텀 벤치마크 금리, 또는 계약상 대출 이자에 2%포인트를 더해 테스트를 한다. 이렇게 이자를 올려 계산한 상환액이 상환 여력을 초과하면 모기지를 받을 수 없다. 상환 여력은 일반적으로 대출금과 이자를 모두 합친 금액을 대출자 소득 곱하기 텀으로 나눈 값, 즉 총부채 상환 비율( Debt-to-income ratio, 약자 DTI)로 정한다.

담보인정비율 측정 방법도 변경

OSFI는 금융기관에 담보인정(Loan-To-Value, 약자 LTV)비율을 정하는 방식 개선도 지시했다. “주택시장과 경제 환경 변화에 맞춰 위험을 반영해 적절한 LTV비율을 책정하고 고수하라”는 내용이 가이드라인에 담겼다. OSFI는 금융기관이 LTV비율을 올리거나 기준을 우회하려고, 금융기관이 다른 대출업체와 협력하는 행위를 금지했다.

LTV비율을 낮추라는 압력으로 해석된다. LTV비율이 낮아지면, 즉 담보 가치를 높게 잡지 않으면, 주택 구매자는 다운페이먼트를 늘려야 한다. 한국 정부가 쓴 투기 방지 대책과 실행 규정은 다르지만, 방향은 유사한 부분이 있다. 한국은 올해 8월 투기과열지구를 지정하고, LTV비율을 40%로 했다. 해당 지역에서 집을 사려면 더 많은 다운페이먼트를 준비해야 한다. 예컨대 5억 주택 LTV비율 40%의 의미는, 그 집을 살 때 모기지를 얻을 수 있는 금액이 2억으로 나머지 3억은 본인 마련이라는 뜻이다.

한국 LTV 비율은 상당히 낮고, 정부 기관이 정했다는 점이 캐나다와 다르지만, 당국이 LTV 비율 제한을 활용해 투기 억제하는 발상은 비슷하다. 일반적으로 캐나다 모기지에 적용하는 LTV비율은 80% 이하를 기준으로 한다. 이 기준보다 높으면, 대출받으려는 사람이 모기지 보험을 들어야 한다.

기존 집 주인도 집 담보로 빌릴 수 있는 돈 줄게돼

또한 LTV 비율을 낮추면 기존 집주인은 자기가 보유한 주택 가치를 바탕으로 빚을 낼 수 있는 금액이 준다. 이러한 상품을 캐나다에서는 HELOC(Home Equity Line Of Credit)이라고 하는데, 여러 상품이 있어서, 복수를 의미하는 s를 뒤에 붙여 HELOCs로 쓴다. 홈에퀴티론이라는 호칭도 쓴다.

HELOC는 주택 가격에서 모기지 잔액을 제하고 남은 가치(순자산)를 신용 한도로 정해 대출해주는 상품이다. OSFI는 HELOC에 적용하는 최대 LTV를 “65% 이하로 기대한다”고 가이드라인에 밝혔다. 경우에따라 금융기관이 해외 자산에 대한 LTV비율을 낮게 잡으면 캐나다 이민자가 이민 5년 이내 국외 부동산을 담보로 빌릴 수 있는 모기지가 줄 수도 있다.

[icon name=”external-link-square” class=”” unprefixed_class=””] 참고: 캐나다 금융감독원(OSFI) 가이드라인 B-20 보기