캐나다 부동산 시장을 보는 연방정부의 눈 역할을 하는 캐나다 주택모기지공사(CMHC)는 캐나다 대도시 가격 상승 관련 보고서에서 가격 상승 원인이 전통적인 수요와 공급에 있다고 봤다. 결론적으로 집값을 잡기 위해 연방정부가 추진한 모기지 대출 조건 강화 등 수요 억제책에 손을 들어주는 모습이다. 이 가운데 민영 업체 주택 공급만으로는 실제 수요를 해소하기 어렵다는 지적도 보인다. | JoyVancouver ? | 권민수
대도시 중 밴쿠버와 토론토 가격 상승 두드러져
2010년과 2016년을 비교했을 때, 캐나다 대도시 중 밴쿠버와 토론토 가격 상승세가 가장 두드러졌다. 소폭 상승세를 보인 지역은 몬트리올이 유일했다. 석유 산업 의존도가 높고, 저유가로 지역 경제 상황이 좋지 않았던 앨버타주 캘거리와 에드먼턴도 7년 사이 주택 가격은 오름세를 보였다.
가격 오름 원인은 경제 성장, 인구 증가, 저금리가 바탕이었다. 더 단순화해서 보면 메트로 밴쿠버와 토론토 주택 가격 상승은 전통적인 수요와 공급이 모델이 주원인으로 작용했다. 2010년부터 2016년까지 밴쿠버 주택가격은 48%가 올랐는데 이중 ¾은 수요와 공급이 원인이라고 CMHC는 해석했다. 같은 기간 40%가 오른 토론토에 대해서는, 수요와 공급이 약 40% 비중을 차지했다며 차이를 두었다.
아파트 보다는 고급 주택 가격 상승 동인
7년 동안 가격 상승을 이끈 건 고급 단독 주택 수요다. 공급 측면에서 봤을 때 밴쿠버 지역 단독주택 공급량은 2004~2006년보다 2014~16년대에 감소하고, 아파트만 증가했다. 단독 주택 공급이 준 건, 주거지 인구 밀도를 높이는 아파트 선호 정책 이유도 있지만, 토지가 부족한 탓도 있다.
결과적으로 평균가격이 올랐지만, 주택 종류를 더 세분화해서 보면 단독주택 상승세가 아파트 상승세를 많이 앞섰다. 이 점은 새로운 발견은 아니며, CMHC나 다른 부동산 관련 보고서에서도 매번 확인되는 부분이다.
투자자는 아파트로 움직였다
CMHC는 아파트에 대한 투자자 수요가 늘고 있다고 밝혔다. 이런 현상은 임대 주택 공급을 늘리는 역할을 하지만, 기존 임대용 주택보다 월세가 훨씬 부담되는, 임대 수요자 측면에서 단점이 있다. 투자 자본은 대부분 모기지 대출에 의존해서 마련했기 때문에, 월세를 받아 빚을 갚아가는 양상이 더 폭넓게 나타나고 있다. 한편 주거 공급에 있어서 문제점은 높은 가격대에 집중하고 있기 때문에, 저렴한 주거가 부족한 상태다. 주거 공급 정책을 민간 기업에 의존하면, 어느 정도 소득있는 계층의 주거 수요는 해결하지만, 중-저소득층 주거 수요는 해결하기 어려워, CMHC는 공영주택 필요성을 시사했다.
